Un notaio che aveva rogitato una compravendita nella quale l’acquirente dichiarava di voler accorpare il fabbricato (non di lusso) alla propria abitazione che confinava con esso, e di voler tassare il trasferimento in misura “agevolata” (Imposta Registro al 2%).
La modalità di tassazione veniva indicata nella compravendita, cosicchè il Notaio lo assoggettava al tributo proporzionale del 2% in quanto l’atto conteneva i requisiti di legge.
I lavori di accorpamento terminavano nel giro di pochi mesi, e l’abitazione finita aveva superficie di 150 mq e veniva accatastata in categoria A/2.
Dopodichè, l’acquirente faceva redigere un rogito integrativo, anch’esso registrato, per confermare le dichiarazioni fiscalmente rilevanti per il godimento dell’agevolazione “prima casa”.
Pagare personalmente l’Imposta di registro dovuta in via ordinaria (9%) sulla compravendita rogitata.
L’Agenzia delle Entrate notificava un avviso di liquidazione al Notaio con cui chiedeva la predetta imposta, perché nel rogito l’acquirente non aveva dichiarato che l’immobile risultante dalla fusione apparteneva a una categoria che poteva beneficiare della tassazione agevolata.
Il legislatore riconosce incentivi fiscali sia all’acquisto della “prima casa”, sia alla realizzazione degli interventi finalizzati a migliorarne l’utilizzo, e le agevolazioni spettano anche in caso di fusione di fabbricati confinanti.
La disciplina di riferimento è codificata nell’art. 1 Nota II-bis allegata al DPR n. 131/1986, il quale prevede i requisiti per acquistare in modo agevolato un immobile censito come in una categoria diversa da A/1, A/8, A/9.
Quest’ultima norma esige che nel rogito siano contenute le dichiarazioni dell’acquirente di seguito riportate: a) di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile acquistato; b) di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare; c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.
In caso di dichiarazioni mendaci, l’acquirente perde la tassazione agevolata e viene punito con la sanzione del 30% dell’imposta ordinaria (art. 1 Nota II-bis, co. 4).
In caso di dichiarazioni errate o lacunose rese in sede di rogito, il recupero delle maggiori imposte e l’irrogazione delle sanzioni deve avvenire a carico dei contraenti ma non del Notaio rogante.
Nel caso di specie, ai sensi dell’art. 42 del DPR n. 131/1986 la maggiore Imposta di Registro chiesta al Notaio aveva natura “complementare”, cosicché l’avviso di liquidazione non poteva essergli indirizzato secondo quanto dispone il successivo art. 57, co. 2.
L’attività difensiva era complessa sia perché sul piano fattuale occorreva dimostrare il corretto contenuto del rogito accertato e la corrispondenza tra lo stesso atto e la situazione fattuale, sia perchè a livello giuridico non era univoca la giurisprudenza formatasi sui temi dibattuti.
L’impugnazione del Notaio è stata accolta dalla CTR Lazio, che ha apprezzato positivamente svolta l’attività del Notaio, oltreché riconosciuto la spettanza dell’agevolazione “prima casa”, e quindi l’applicazione dell’imposta di Registro in misura ridotta del 2%.
Secondo il Collegio, il rogito conteneva gli elementi “tassativamente” richiesti dal legislatore per l’applicazione dei benefici “prima casa” e per consentire all’Agenzia delle Entrate di svolgere, entro il termine decadenziale (3 anni dalla registrazione dell’atto), i controlli occorrenti per verificare la veridicità delle dichiarazioni dell’acquirente e l’esistenza degli elementi occorrenti per i benefici fiscali.
In particolare, la sentenza ha affermato che nel rogito l’acquirente aveva inserito le dichiarazioni indicate dall’art. 1 Nota II-Bis per l’agevolazione, e comunque osservava che a tal fine questa disposizione non richiede la dichiarazione del futuro accatastamento del bene unitario.
Comunque, la CTR valutava negativamente l’avviso di liquidazione anche perché erroneamente formato a carico del Notaio, benchè fosse accertata un’Imposta di Registro “complementare” in quanto scaturente dalla negazione dei benefici “prima casa”.
Di seguito è riportano le distinte rationes decidendi favorevoli al Notaio:
“L’atto di trasferimento contiene gli elementi tassativamente richiesti dal legislatore per l’applicazione dei benefici prima casa e per consentire all’Agenzia delle Entrate di svolgere entro il termine decadenziale (3 anni dalla registrazione dell’atto”, i controlli occorrenti per verificare la veridicità delle dichiarazioni dell’acquirente e l’esistenza degli elementi contenuti nella compravendita. Nella specie emerge chiaramente che nel rogito l’acquirente ha inserito le dichiarazioni pretese dall’art. 1, Nota II-Bis per l’agevolazione prima casa. Peraltro, la Nota II-Bis non considera la dichiarazione del futuro accatastamento del bene unitario come elemento occorrente per l’applicazione del beneficio prima casa. In realtà, la buona fede dei soggetti coinvolti nella vicenda emerge dall’assoluta consequenzialità delle dichiarazioni rese dall’acquirente con la situazione di fatto venutasi a determinare con l’accorpamento che ha concluso la realizzazione di un’unità immobiliare non di lusso”, accatastandola con categoria A/2. Deve ritenersi corretta la tassazione dell’acquisto con i benefici prima casa e, quindi, insussistente l’obbligo di pagare il debito tributario sia in capo alle parti della compravendita (debitori principali), che a carico del garante (Notaio rogante). Peraltro, la richiesta di pagamento del ritenuto debito tributario non poteva essere indirizzata al Notaio, stante la natura “complementare” della maggiore Imposta di Registro chiesta con l’avviso impugnato”.
Per saperne di più su di me e sui casi giudiziari risolti, scrivi a studio@robertosimoni.it, ti rispondo personalmente!